Apartman ve sitelerde en çok sorulan konulardan biri aidatın nasıl hesaplandığıdır. “Neden benim aidatım komşumdan fazla?” sorusunun cevabı çoğu zaman arsa payında, bazen de yönetim planında gizlidir.
Temel kurallar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde yer alır. Bu kurallar, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça uygulanır; yani yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse önce ona bakılır.
Aidat neyi karşılar?
Aidat, binanın ortak giderlerinin kat malikleri arasında paylaşılmış hâlidir. Tipik bir binada bu giderler şunlardır:
Görevli, temizlik ve güvenlik personelinin maaşları
Ortak alan elektriği ve suyu
Asansör, hidrofor ve jeneratör bakımları
Bahçe bakımı ve temizlik malzemeleri
Bina sigortası ve yönetim hizmet bedeli
Eşit paylaşılan giderler
Kanun, bazı giderlerin bütün kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılmasını öngörür: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri. Bu giderlerde dairenin büyüklüğü önemli değildir; küçük bir daire ile dubleks bir daire aynı payı öder.
Arsa payı oranında paylaşılan giderler
Ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile sigorta ve yönetici aylığı gibi diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır. Arsa payı, her bağımsız bölümün ana taşınmazdaki payıdır ve tapu senedinizde yazar. Büyük dairelerin arsa payı genellikle daha yüksek olduğu için bu giderlerden daha büyük pay düşer.
Bir örnekle
Arsa payları toplamı 1.000 olan, 10 daireli bir binayı düşünelim:
Aylık kapıcı gideri 30.000 TL ise her daireye eşit olarak 3.000 TL düşer.
Çatı onarımı için 50.000 TL harcandıysa, 20/1.000 arsa payına sahip daire bu giderin binde yirmisini, yani 1.000 TL’yi öder; 150/1.000 arsa payına sahip dubleks daire ise 7.500 TL öder.
İşletme projesi: aidatın dayanağı
Aidat tutarları gelişigüzel belirlenmez. Yönetici, bir yıl içinde yapılacak harcamaları tahmin ederek bir işletme projesi hazırlar; her bağımsız bölümün ödeyeceği avans da bu projede gösterilir. Proje kat malikleri kurulunda görüşülür.
Kat malikleri kurulunca kabul edilen işletme projesi, aidat alacağının icra yoluyla takibinde belge niteliği taşır (md. 37). Bu yüzden projenin usulüne uygun hazırlanıp onaylanması, ileride aidatını ödemeyenlerle yaşanabilecek anlaşmazlıklarda yönetimin elini güçlendirir.
Ödemede gecikilirse
Gider ya da avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (md. 20). Örneğin 3.000 TL’lik aidatı bir ay geciken daire için gecikme tazminatı 150 TL’dir.
Uygulamada yönetim önce yazılı bir hatırlatma ya da ihtar gönderir; ödeme yine yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. Bu süreci nasıl yürüttüğümüzü aidat takibi ve tahsilatı sayfamızda anlattık.
Aidat hesabında en sık karşılaşılan sorun, yönetim planında farklı bir paylaşım öngörüldüğü hâlde kanundaki genel kuralın uygulanmasıdır. Hesaba başlamadan önce yönetim planınıza bakın.
Kısa kontrol listesi
Yönetim planınızda gider paylaşımıyla ilgili özel bir hüküm var mı?
Her dairenin arsa payı doğru mu? Tapu senedine bakın.
Eşit ve arsa payına göre paylaşılan giderler ayrı hesaplanıyor mu?
İşletme projesi kat malikleri kurulunda kabul edildi mi?
Kanunun tam metnine mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durumlarda yönetim planınızı ve bir hukukçunun görüşünü esas alın.
