Kat mülkiyetine geçmiş her apartman ve sitenin bir yönetim planı vardır. Çoğu kat maliki bu belgeyi hiç okumamıştır; oysa aidattan otoparka, ortak alanların kullanımından yöneticinin yetkilerine kadar binadaki pek çok tartışmanın cevabı oradadır.
Yönetim planı nedir?
Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen ve binanın nasıl yönetileceğini düzenleyen belgedir. Genellikle binayı yapan müteahhit ya da arsa sahibi tarafından hazırlanır ve bütün bağımsız bölümler için aynıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Yönetim planında aksine hüküm bulunmayan konularda kanunun hükümleri uygulanır.
Neleri düzenler?
Yöneticinin ve denetçinin nasıl seçileceği, görev ve yetkileri
Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanacağı ve nasıl karar alacağı
Ortak giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağı
Otopark, bahçe, çatı ve sığınak gibi ortak alanların kullanım kuralları
Bina sakinlerinin uyması gereken genel kurallar
Kimleri bağlar?
Yönetim planı yalnızca onu imzalayan ilk malikleri değil, bağımsız bölümü sonradan satın alanları da bağlar. Bu yüzden daire almadan önce binanın yönetim planını okumak, sonradan yaşanabilecek sürprizleri önler.
Nasıl değiştirilir?
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu yüksek oran, planın küçük bir çoğunluğun isteğiyle sık sık değiştirilmesini önler.
Değişiklik kat malikleri kurulunda karara bağlanır, ardından tapu müdürlüğüne bildirilir. Oy hesabında ya da kararın yazımında yapılan bir hata değişikliği tartışmalı hâle getirebileceği için bu süreci bir hukukçuyla birlikte yürütmek en sağlıklısıdır.
Yönetim planınızı nereden bulursunuz?
Önce yöneticinize sorun; yönetimin elinde bir örneği bulunmalıdır.
Yönetimde yoksa binanın bağlı olduğu tapu müdürlüğünden bir örneğini isteyebilirsiniz.
Kat malikleri kurulunda yapılmış değişiklikler için karar defterine de bakın.
Binada bir tartışma çıktığında ilk soru şu olmalı: Yönetim planımız bu konuda ne diyor?
Yönetimi devralırken
Bir binanın yönetimini devraldığımızda ilk işlerimizden biri yönetim planını ve karar defterini incelemektir. Plan binanın bugünkü ihtiyaçlarını karşılamıyorsa, örneğin otopark ya da ortak alan kullanımıyla ilgili kurallar eksikse, değişiklik önerisini gerekçesiyle birlikte kat malikleri kuruluna sunarız. Süreci kurul ve hukuki süreçler sayfamızda anlattık.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durumlarda bir hukukçunun görüşünü alın.
